Pourquoi l'encadrement des loyers ne s'applique pas partout en France (et comment savoir si votre ville est concernée)

Un dispositif expérimental, pas une loi nationale automatique

L'encadrement des loyers, tel qu'il existe aujourd'hui, repose sur l'article 140 de la loi ELAN (2018). Ce texte a mis en place une expérimentation, régulièrement prolongée, qui autorise certaines collectivités à encadrer les loyers sur leur territoire, mais ne l'impose à aucune d'entre elles. C'est cette nature expérimentale et volontaire qui explique pourquoi le dispositif ne s'applique pas uniformément sur tout le territoire français : une collectivité doit activement candidater et être validée pour que l'encadrement entre en vigueur chez elle.

Qui peut demander l'application du dispositif ?

Toutes les communes ne peuvent pas candidater librement. La loi réserve cette possibilité à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat, ou à certaines collectivités à statut particulier explicitement visées par le texte (la ville de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon, la métropole d'Aix-Marseille-Provence). Une commune isolée, sans intercommunalité compétente en la matière, ne peut donc pas demander seule l'application du dispositif.

La procédure de candidature

La collectivité candidate doit déposer une demande auprès du ministère chargé du Logement, accompagnée d'un dossier démontrant que son territoire remplit les critères d'éligibilité fixés par la loi (caractéristiques du marché locatif local, notamment un écart important entre les loyers du parc privé et ceux du parc social, une croissance importante des loyers, et un niveau de construction insuffisant au regard de la demande). Une fois la candidature validée, un arrêté préfectoral fixe chaque année les loyers de référence applicables, par secteur géographique, type de bien et nombre de pièces.

C'est cette double étape — candidature volontaire de la collectivité, puis validation et arrêté préfectoral annuel — qui explique qu'un dispositif présenté comme relevant d'une même loi nationale produit en réalité des situations très différentes d'une ville à l'autre : certaines l'appliquent depuis plusieurs années, d'autres ne l'ont jamais demandé, et d'autres encore peuvent l'adopter en cours de route.

Un dispositif à distinguer des « zones tendues »

Il existe une confusion fréquente entre l'encadrement des loyers proprement dit et les zones tendues, qui forment un dispositif différent et plus large. Dans les zones tendues (plus d'un millier de communes), une règle plus limitée s'applique : lors d'une remise en location, le loyer d'un nouveau locataire ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, revalorisé selon l'indice de référence des loyers (IRL), sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué). Cette règle de zone tendue est bien plus répandue géographiquement que l'encadrement des loyers à proprement parler, mais elle ne fixe pas de plafond absolu au m² comme le fait l'encadrement des loyers dans les villes qui l'ont adopté. Ce sont deux dispositifs juridiquement distincts, avec des règles et des périmètres géographiques différents.

Comment savoir si votre ville est concernée

Le nombre de collectivités ayant activé l'encadrement des loyers évolue au fil du temps, de nouvelles agglomérations pouvant rejoindre le dispositif. Plutôt que de se fier à une liste figée qui peut devenir obsolète, la vérification la plus fiable reste de consulter :

• Le site service-public.fr, qui recense les collectivités où le dispositif est actif et oriente vers le bon arrêté préfectoral.
• Le site officiel de votre mairie ou intercommunalité, qui indique généralement si le territoire applique l'encadrement des loyers et publie la grille des loyers de référence en vigueur.
• L'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) de votre département, qui peut confirmer si votre adresse précise est concernée.

Même dans une ville où le dispositif est actif, il ne s'applique qu'au périmètre exact défini par l'arrêté préfectoral : une commune voisine, ou même un quartier situé hors du périmètre retenu, peut ne pas être concerné alors que la ville principale l'est.

À retenir

• L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental (loi ELAN, article 140), pas une règle nationale automatique.
• Seuls certains EPCI compétents en habitat ou certaines collectivités à statut particulier peuvent candidater à son application.
• La candidature doit être validée, puis un arrêté préfectoral fixe chaque année les loyers de référence par secteur.
• Ne pas confondre encadrement des loyers (plafond au m²) et zones tendues (encadrement de la revalorisation entre deux locataires), deux dispositifs distincts et de périmètres différents.
• Pour vérifier si votre ville et votre quartier précis sont concernés, consultez service-public.fr, le site de votre mairie ou intercommunalité, ou l'ADIL de votre département.