Combien coûte vraiment 1 point de taux sur un crédit immobilier ?

Pourquoi un petit écart de taux pèse si lourd

La mensualité d'un prêt immobilier dépend de trois choses : le montant emprunté, le taux d'intérêt et la durée de remboursement. Le taux ne s'applique pas qu'une fois : il joue chaque mois, pendant des centaines de mois d'affilée. C'est ce qui explique qu'un écart de 0,5 ou 1 point, qui paraît minuscule à l'instant où on signe l'offre de prêt, se transforme en somme considérable une fois multiplié par 240 ou 300 mensualités.

Concrètement, à capital et durée identiques, augmenter le taux revient à payer plus d'intérêts sur chaque mensualité, pendant toute la durée du crédit. Et comme les intérêts se calculent sur un capital restant dû qui diminue lentement au début du prêt, l'effet cumulé d'un taux plus élevé est loin d'être négligeable, même sur des écarts qui semblent symboliques.

200 000 € sur 25 ans : l'écart entre 3 % et 4 %

Prenons un emprunt de 200 000 € remboursé sur 25 ans, soit 300 mensualités. À 3 %, la mensualité (hors assurance) s'élève à 948,42 €. Sur toute la durée du prêt, cela représente un total remboursé de 284 526,79 €, dont 84 526,79 € d'intérêts.

Au même montant et à la même durée, mais à 4 % au lieu de 3 %, la mensualité grimpe à 1 055,67 €, soit 107,25 € de plus chaque mois. Le total remboursé atteint alors 316 702,10 €, dont 116 702,10 € d'intérêts.

La différence entre les deux scénarios : 32 175 € payés en plus sur la durée du crédit, pour un seul point de taux. C'est l'équivalent d'une voiture neuve ou de plusieurs années d'épargne, simplement parce que le taux proposé était un point plus haut.

300 000 € sur 20 ans : même logique avec un demi-point

L'effet n'est pas réservé aux gros écarts. Sur un prêt de 300 000 € remboursé sur 20 ans (240 mensualités), passer de 3,5 % à 4 % — donc un demi-point seulement — fait grimper la mensualité de 1 739,88 € à 1 817,94 €, soit 78,06 € de plus par mois.

Sur l'ensemble du crédit, le coût total passe de 417 571 € à 436 305,84 €. La différence atteint 18 735 €, pour un demi-point de taux sur un crédit de 20 ans. Le capital emprunté est pourtant identique, la durée aussi : seul le taux change, et l'écart final se compte en dizaines de milliers d'euros.

Et même 0,1 point négocié fait une réelle différence

On pourrait penser que seuls les écarts d'un point ou plus comptent vraiment. Ce n'est pas le cas. Sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans, un écart d'à peine 0,1 point (3,6 % contre 3,7 %) fait passer la mensualité de 1 462,78 € à 1 475,72 €, une différence de 13 € par mois qui semble négligeable au premier regard. Cumulée sur 240 mensualités, elle représente tout de même plus de 3 100 € sur la durée totale du prêt.

C'est pour cette raison qu'il vaut la peine de comparer plusieurs offres bancaires ou de négocier son taux, même quand la marge de manœuvre semble faible. Un courtier ou une contre-offre d'une autre banque qui permet de gagner 0,2 ou 0,3 point peut représenter, sur un crédit de 250 000 € ou plus, une économie qui dépasse largement le temps passé à comparer.

Ce qu'il faut retenir avant de signer

Le taux affiché sur une offre de prêt n'est jamais un détail administratif : c'est la variable qui, avec la durée, détermine l'essentiel du coût réel du crédit. Deux banques qui proposent le même montant et la même durée peuvent afficher un coût total différent de plusieurs dizaines de milliers d'euros simplement parce que leurs taux s'écartent d'un point ou moins. Avant de signer, il est donc largement justifié de simuler plusieurs scénarios de taux et de durée, et de mettre les banques en concurrence plutôt que d'accepter la première offre venue.