Calculateur de capacité d'emprunt immobilier
Estimez combien vous pouvez emprunter selon vos revenus, vos charges de crédit existantes et votre apport personnel. Obtenez votre mensualité maximale, votre capital empruntable et votre capacité d'achat totale.
Total des revenus nets, avant impôt sur le revenu.
Crédits auto, conso, pension déjà en cours.
Épargne, don, revente d'un bien, etc.
Taux nominal annuel, hors assurance.
15, 20, 25 ans…
35 % par défaut (norme HCSF généralement appliquée, peut varier selon les banques).
Cette estimation est indicative et ne constitue pas un accord de prêt. Chaque banque applique ses propres critères d'analyse du dossier (stabilité des revenus, reste à vivre, épargne, garanties…).
Comment est calculée votre capacité d'emprunt
La mensualité maximale autorisée se calcule ainsi : Mensualité max = (Revenus × Taux d'endettement max) − Charges existantes. Le capital empruntable correspond ensuite au montant qu'il est possible d'emprunter avec cette mensualité, au taux et sur la durée saisis, en résolvant la formule usuelle du prêt amortissable à taux fixe :
M = C × r / (1 − (1 + r)^−n), soit C = M × (1 − (1 + r)^−n) / r
avec M la mensualité, C le capital, r le taux mensuel (taux annuel/12) et n le nombre total de mensualités. La capacité d'achat totale ajoute l'apport personnel au capital empruntable.
Une estimation, pas un accord de prêt
Ce résultat est une simulation indicative. Les banques étudient également le reste à vivre, la stabilité des revenus, l'épargne résiduelle et le profil global du dossier. Le taux d'endettement maximum peut être ajusté à la hausse ou à la baisse selon ces éléments.
Questions fréquentes
Comment est calculé le taux d'endettement maximum ?
Le taux d'endettement rapporte vos charges mensuelles (mensualité de crédit + charges existantes) à vos revenus mensuels nets. La mensualité maximale que vous pouvez consacrer à un nouveau prêt correspond à (revenus × taux d'endettement max) − charges de crédit déjà en cours.
Qu'est-ce que la norme HCSF des 35 % ?
Le Haut Conseil de Stabilité Financière recommande généralement aux banques de limiter le taux d'endettement à 35 % des revenus (assurance emprunteur incluse). C'est une référence largement suivie en France, mais elle n'est pas une règle absolue : chaque établissement peut l'appliquer avec des marges de flexibilité selon le profil de l'emprunteur (reste à vivre élevé, apport important, etc.).
L'apport personnel augmente-t-il ma capacité d'emprunt ?
L'apport n'augmente pas directement le capital que la banque accepte de prêter (qui dépend de vos revenus et charges), mais il augmente votre capacité d'achat totale, puisqu'il s'ajoute au capital empruntable. Un apport conséquent peut aussi rassurer la banque et faciliter l'obtention d'un meilleur taux.
Les charges de crédit existantes sont-elles obligatoires à renseigner ?
Non, ce champ est optionnel. Mais si vous remboursez déjà un crédit auto, un crédit à la consommation ou une pension, il est important de les indiquer : elles réduisent d'autant la mensualité disponible pour votre futur prêt immobilier.
Ce résultat est-il un accord de prêt ?
Non, il s'agit d'une estimation indicative destinée à vous donner un ordre de grandeur. Seule une banque, après étude complète de votre dossier (revenus, charges, épargne, stabilité professionnelle, reste à vivre, garanties), peut vous accorder un prêt et en fixer les conditions définitives.
Comprendre la capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt désigne le montant maximal qu'une banque est susceptible de vous prêter, compte tenu de vos revenus, de vos charges et de la durée du crédit. Elle est encadrée en France par des règles prudentielles, en particulier le taux d'endettement maximal, que la plupart des banques appliquent autour de 35 %.
Les éléments qui déterminent votre capacité
💰 Revenus nets du foyer
Base du calcul : plus vos revenus sont élevés, plus la mensualité maximale autorisée est importante.
📉 Charges de crédit existantes
Crédit auto, crédit conso, pension alimentaire : elles réduisent d'autant la mensualité disponible pour le nouveau prêt.
🏦 Apport personnel
S'ajoute au capital emprunté pour déterminer votre capacité d'achat totale, et peut faciliter l'accès au crédit.
⏱️ Taux et durée
À mensualité égale, un taux plus bas ou une durée plus longue permettent d'emprunter un capital plus important.
La formule utilisée
📐 Étapes du calcul
Mensualité max = (Revenus × Taux d'endettement max) − Charges existantes
Capital empruntable = Mensualité max × (1 − (1 + taux mensuel)^−n) / taux mensuel
Capacité d'achat totale = Capital empruntable + Apport
Exemple : revenus de 3 200 €, aucune charge, taux d'endettement 35 %, taux de 3,5 % sur 20 ans, apport de 20 000 € :
- Mensualité max ≈ 1 120 €/mois
- Capital empruntable ≈ 193 000 €
- Capacité d'achat totale ≈ 213 000 €
Le taux d'endettement en pratique
- • Norme HCSF : généralement 35 % maximum des revenus, assurance comprise
- • Dérogations possibles : les banques disposent d'une marge de flexibilité pour une partie de leurs dossiers
- • Reste à vivre : les revenus élevés bénéficient parfois d'un taux d'endettement plus souple, car le reste à vivre demeure confortable
- • Profil emprunteur : stabilité professionnelle, épargne résiduelle et apport influencent aussi la décision finale
📚 Sources officielles
- • Banque de France / HCSF - Recommandations sur le crédit immobilier
- • Service-Public.fr - Tout savoir sur le crédit immobilier
Dernière mise à jour : Juillet 2026