🏘️ Simulateur de rentabilité d'un investissement locatif
Renseignez le prix d'achat, le loyer, les charges et le mode de financement de votre projet pour estimer la rentabilité brute, la rentabilité nette et le cash-flow mensuel de votre investissement locatif.
Calcul indicatif : il ne tient pas compte de la fiscalité personnelle (micro-foncier, régime réel, LMNP...), des éventuels travaux, ni de l'évolution du marché immobilier. Faites-vous accompagner par un professionnel (notaire, conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable) avant de vous engager sur un projet réel.
Questions fréquentes
Quelle différence entre rentabilité brute et nette ?
La rentabilité brute rapporte le loyer annuel (hors vacance locative) au coût total d'acquisition (prix + frais de notaire) : elle donne un premier ordre de grandeur, mais ignore les charges. La rentabilité nette déduit les charges annuelles (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion) et tient compte de la vacance locative estimée : elle reflète bien mieux le rendement réel du bien avant fiscalité.
Qu'est-ce qu'un bon taux de rentabilité locative ?
Il n'existe pas de seuil universel : cela dépend de la ville, du type de bien et de la stratégie (recherche de cash-flow vs. valorisation patrimoniale). À titre indicatif, une rentabilité brute de 5 à 7 % est courante dans les grandes métropoles, tandis que certaines villes moyennes ou petites surfaces peuvent afficher 8 à 10 % ou plus, souvent en contrepartie d'un risque locatif plus élevé.
Ce calcul inclut-il la fiscalité (impôts sur les revenus fonciers) ?
Non. Ce simulateur calcule une rentabilité et un cash-flow avant impôts. Or la fiscalité change fortement le résultat net réel selon le régime choisi (micro-foncier avec abattement de 30 %, régime réel avec déduction des charges et intérêts d'emprunt, statut LMNP avec amortissement comptable). Pour un calcul après impôts, il faut intégrer votre tranche marginale d'imposition et vos prélèvements sociaux.
Pourquoi prévoir une vacance locative ?
Entre deux locataires, un logement reste rarement loué en continu : délai de recherche d'un nouveau locataire, travaux de remise en état, imprévus. Intégrer un pourcentage de vacance locative (souvent 5 à 10 % du temps selon la tension du marché local) permet d'obtenir une estimation de loyer plus réaliste que de simplement multiplier le loyer mensuel par douze.
Rentabilité brute, nette : pourquoi l'écart peut être important
Beaucoup d'annonces immobilières mettent en avant une rentabilité brute flatteuse, calculée en divisant simplement le loyer annuel par le prix d'achat. Ce chiffre a le mérite de la simplicité et permet de comparer rapidement plusieurs biens entre eux, mais il ignore tout ce qui vient réduire le revenu réellement perçu par le propriétaire. Deux biens affichant la même rentabilité brute peuvent avoir des rentabilités nettes très différentes selon leurs charges respectives, ce qui explique pourquoi ce chiffre seul ne suffit jamais à décider d'un achat.
Les charges qu'on oublie facilement d'intégrer
La taxe foncière est sans doute la charge la plus régulièrement sous-estimée : son montant varie fortement d'une commune à l'autre et peut représenter l'équivalent d'un mois de loyer, voire davantage dans certaines villes. Viennent ensuite les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire (une partie seulement des charges de copropriété peut lui être refacturée), l'assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion si le bien est confié à une agence (généralement un pourcentage du loyer encaissé), et une provision pour travaux d'entretien ou de remise en état entre deux locataires.
La vacance locative mérite une attention particulière : un logement n'est presque jamais loué en continu sur toute une année. Entre le départ d'un locataire et l'arrivée du suivant, il faut souvent compter un délai de recherche, parfois des travaux de remise en état. Ignorer cette réalité en multipliant simplement le loyer mensuel par douze conduit à surestimer le revenu annuel réel, surtout dans les zones où la demande locative est moins tendue.
Micro-foncier ou régime réel : deux logiques différentes
Pour la fiscalité des revenus locatifs non meublés, deux grands régimes coexistent. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire sur les loyers perçus pour tenir compte des charges, sans avoir à les justifier : simple à déclarer, il convient surtout aux biens avec peu de charges réelles. Le régime réel, lui, permet de déduire les charges effectivement supportées (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion) : il devient souvent plus avantageux dès que ces charges dépassent l'abattement forfaitaire du micro-foncier, notamment les premières années d'un crédit quand les intérêts sont élevés. Les seuils d'éligibilité et taux d'abattement exacts évoluent parfois d'une année sur l'autre : vérifiez les valeurs en vigueur auprès de l'administration fiscale ou d'un professionnel avant de trancher entre les deux régimes.
Dans les deux cas, ce simulateur donne une estimation de rentabilité et de cash-flow avant impôts : il permet de comparer des scénarios d'achat entre eux, mais le résultat net réel dépendra ensuite du régime fiscal choisi et de votre situation personnelle.