🏘️ Simulateur de rentabilité d'un investissement locatif
Renseignez le prix d'achat, le loyer, les charges et le mode de financement de votre projet pour estimer la rentabilité brute, la rentabilité nette et le cash-flow mensuel de votre investissement locatif.
Calcul indicatif : il ne tient pas compte de la fiscalité personnelle (micro-foncier, régime réel, LMNP...), des éventuels travaux, ni de l'évolution du marché immobilier. Faites-vous accompagner par un professionnel (notaire, conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable) avant de vous engager sur un projet réel.
Questions fréquentes
Quelle différence entre rentabilité brute et nette ?
La rentabilité brute rapporte le loyer annuel (hors vacance locative) au coût total d'acquisition (prix + frais de notaire) : elle donne un premier ordre de grandeur, mais ignore les charges. La rentabilité nette déduit les charges annuelles (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion) et tient compte de la vacance locative estimée : elle reflète bien mieux le rendement réel du bien avant fiscalité.
Qu'est-ce qu'un bon taux de rentabilité locative ?
Il n'existe pas de seuil universel : cela dépend de la ville, du type de bien et de la stratégie (recherche de cash-flow vs. valorisation patrimoniale). À titre indicatif, une rentabilité brute de 5 à 7 % est courante dans les grandes métropoles, tandis que certaines villes moyennes ou petites surfaces peuvent afficher 8 à 10 % ou plus, souvent en contrepartie d'un risque locatif plus élevé.
Ce calcul inclut-il la fiscalité (impôts sur les revenus fonciers) ?
Non. Ce simulateur calcule une rentabilité et un cash-flow avant impôts. Or la fiscalité change fortement le résultat net réel selon le régime choisi (micro-foncier avec abattement de 30 %, régime réel avec déduction des charges et intérêts d'emprunt, statut LMNP avec amortissement comptable). Pour un calcul après impôts, il faut intégrer votre tranche marginale d'imposition et vos prélèvements sociaux.
Pourquoi prévoir une vacance locative ?
Entre deux locataires, un logement reste rarement loué en continu : délai de recherche d'un nouveau locataire, travaux de remise en état, imprévus. Intégrer un pourcentage de vacance locative (souvent 5 à 10 % du temps selon la tension du marché local) permet d'obtenir une estimation de loyer plus réaliste que de simplement multiplier le loyer mensuel par douze.