Pourquoi deux ménages aux mêmes revenus n'empruntent pas le même montant

Le revenu ne dit qu'une partie de l'histoire

C'est une situation qui revient souvent : deux ménages gagnent tous les deux 4 000 € nets par mois, comparent leurs simulations entre collègues ou amis, et découvrent des écarts de dizaines de milliers d'euros sur la capacité d'emprunt annoncée par leur banque. La réaction immédiate est de se demander si l'un des deux dossiers a été mal étudié. En réalité, une banque ne prête jamais seulement en fonction du revenu : elle calcule une mensualité maximale supportable, à partir de plusieurs éléments qui, une fois combinés, peuvent produire des résultats très différents pour un même salaire de départ.

Les charges de crédit en cours grignotent la mensualité disponible

Le premier facteur, et souvent le plus déterminant, ce sont les crédits déjà en cours : crédit auto, crédit à la consommation, pension alimentaire. La banque ne raisonne pas seulement sur le revenu brut du foyer, elle regarde ce qu'il reste disponible une fois les engagements existants déduits. Concrètement, la mensualité maximale accordée pour un nouveau prêt correspond à peu près à (revenus × taux d'endettement max) moins les charges de crédit déjà existantes. Un ménage qui rembourse encore 300 € par mois pour sa voiture voit donc sa mensualité disponible amputée d'autant, avant même de commencer à discuter du projet immobilier.

L'apport personnel : ce qu'il change vraiment (et ce qu'il ne change pas)

C'est sans doute le point le plus mal compris. Beaucoup de gens pensent qu'un gros apport personnel permet d'emprunter davantage. Ce n'est pas exact : la banque prête en fonction de la capacité de remboursement, c'est-à-dire du revenu et des charges, pas en fonction de l'épargne disponible. Le montant que la banque accepte de prêter (le capital emprunté) ne bouge donc pas avec l'apport. Ce qui change, en revanche, c'est le prix du bien accessible : l'apport s'ajoute au capital emprunté pour déterminer la capacité d'achat totale. Un ménage avec 30 000 € d'apport et un ménage sans apport, à revenus et charges identiques, peuvent obtenir exactement le même prêt en euros — mais le premier peut viser un bien 30 000 € plus cher.

La durée du prêt : emprunter plus, mais payer plus cher au total

À mensualité maximale identique, la durée choisie change directement le capital empruntable. Étaler le remboursement sur 25 ans plutôt que 15 ans permet de répartir la même mensualité sur davantage de mois, donc d'emprunter un capital plus élevé. C'est ce qui explique que deux ménages avec le même revenu et les mêmes charges obtiennent des montants différents s'ils ne visent pas la même durée. Cette souplesse a toutefois un coût : plus la durée s'allonge, plus les intérêts cumulés sur l'ensemble du crédit augmentent, même si le taux annuel reste identique.

Un taux d'endettement maximum qui n'est pas figé pour tout le monde

En France, les banques suivent généralement une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière limitant le taux d'endettement autour de 35 % des revenus, assurance comprise. Mais ce plafond n'est pas une règle universelle appliquée à l'identique dans tous les dossiers : les établissements disposent d'une marge de flexibilité, notamment pour les revenus élevés, où le reste à vivre demeure confortable même avec un taux d'endettement légèrement supérieur. Deux ménages à 4 000 € peuvent donc, sur ce seul critère, se voir proposer des taux d'endettement maximum légèrement différents selon leur profil global et la politique de la banque.

Un exemple concret pour visualiser l'écart

Prenons deux foyers fictifs, tous les deux à 4 000 € de revenus nets mensuels. Le premier n'a aucun crédit en cours. Le second rembourse encore 300 € par mois de crédit auto. Avec un taux d'endettement maximum de 35 % dans les deux cas, le premier foyer dispose d'une mensualité maximale d'environ 1 400 € pour son projet immobilier, quand le second doit se contenter d'environ 1 100 €, une fois les 300 € de charge existante déduits. Cet écart de mensualité, répété sur 20 ou 25 ans, se traduit en capital empruntable très différent — l'écart final peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de capacité d'achat en moins pour le foyer qui a un crédit en cours, à revenu strictement identique.

Comparer sa situation, pas une moyenne

Ces écarts expliquent pourquoi il est peu utile de comparer sa capacité d'emprunt à celle d'un proche ou à une moyenne générale trouvée en ligne : le revenu n'est qu'une des variables du calcul, et les charges, l'apport, la durée souhaitée et le taux d'endettement retenu par la banque font tout le reste. La façon la plus fiable de savoir où l'on se situe reste de simuler sa propre situation, avec ses propres chiffres, plutôt que de se caler sur le cas de quelqu'un d'autre.