Pourquoi le taux d'endettement maximum est fixé à 35% (et pas 30% ou 40%)

Une règle née d'un constat sur le surendettement

Le taux d'endettement maximum de 35% est fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), une autorité publique française chargée de surveiller les risques pesant sur l'ensemble du système financier. Avant 2021, la pratique de place tournait plutôt autour de 33% des revenus, un seuil appliqué de façon assez informelle et variable selon les banques. Face à l'allongement progressif des durées de crédit et à la hausse des prix immobiliers, le HCSF a resserré et formalisé cette limite : ses recommandations de janvier 2021 fixent le taux d'effort maximal à 35% des revenus, assurance emprunteur comprise.

Le raisonnement de fond est simple : au-delà d'un certain niveau de mensualité rapportée aux revenus, le risque qu'un ménage bascule dans une situation de surendettement en cas d'imprévu (perte d'emploi, hausse des charges, accident de la vie) augmente fortement. Ce n'est donc pas une norme pensée pour protéger les banques d'abord, mais pour limiter le risque systémique que représenterait une accumulation de crédits mal supportés par les emprunteurs eux-mêmes.

D'une recommandation à une règle contraignante

Ce point mérite d'être précisé, car il change beaucoup de choses : à l'origine, le plafond de 35% n'était qu'une recommandation du HCSF, que les banques étaient libres de suivre ou non. Le 14 septembre 2021, le HCSF a annoncé que cette recommandation deviendrait une norme juridiquement contraignante à compter du 1er janvier 2022. Depuis cette date, les établissements de crédit sont donc tenus de respecter cette limite sous peine de sanctions, et non plus simplement invités à la suivre par prudence commerciale.

Comment se calcule exactement ce taux

Le taux d'endettement (ou taux d'effort) rapporte l'ensemble des charges de crédit mensuelles aux revenus mensuels nets du foyer. Au numérateur : la mensualité du nouveau crédit immobilier, assurance emprunteur incluse, additionnée aux mensualités des crédits déjà en cours (crédit auto, prêt personnel, autre crédit immobilier). Au dénominateur : les revenus nets réguliers du ménage, généralement les salaires nets avant impôt, auxquels s'ajoutent le cas échéant les revenus locatifs (souvent retenus à hauteur de 70% pour tenir compte des charges et de la vacance locative) et certains revenus stables comme les pensions.

Un exemple simple : un ménage avec 3 000 € de revenus nets mensuels et aucune charge de crédit en cours peut consacrer au maximum 1 050 € par mois (3 000 × 35%) au remboursement d'un crédit immobilier, assurance comprise. S'il rembourse déjà 200 € par mois pour un crédit auto, sa mensualité immobilière maximale tombe à 850 €.

Le reste à vivre, un garde-fou complémentaire

Le taux d'endettement n'est pas le seul critère regardé par les banques, et le HCSF lui-même invite les établissements à ne pas s'y limiter. Le reste à vivre, c'est-à-dire ce qu'il reste chaque mois au ménage une fois toutes les charges fixes payées, est particulièrement scruté pour les revenus modestes : un taux d'endettement de 35% laisse un reste à vivre confortable pour un couple à hauts revenus, mais peut s'avérer très serré pour un foyer au SMIC. C'est pourquoi deux dossiers avec le même taux d'effort peuvent recevoir des réponses différentes selon le niveau de revenus en valeur absolue.

Pourquoi certains dossiers dépassent quand même 35%

La norme prévoit une marge de flexibilité volontaire : chaque banque peut déroger au plafond de 35% pour une partie de sa production trimestrielle de crédits immobiliers, dans la limite de 20% des dossiers accordés. Cette souplesse est encadrée par deux priorités fixées par le HCSF : au moins 80% de cette marge de dérogation doit être réservée à l'achat de la résidence principale, et une part significative doit bénéficier aux primo-accédants. Concrètement, un dossier avec un excellent reste à vivre, un apport important ou une situation professionnelle très stable peut donc dépasser 35% d'endettement et être accordé malgré tout, sans que la banque enfreigne la règle : elle puise simplement dans sa marge de dérogation autorisée.

Pourquoi pas 30% ou 40%

Le choix précis de 35% résulte d'un arbitrage entre deux objectifs contradictoires. Un seuil plus bas, autour de 30%, aurait exclu mécaniquement une partie des ménages à revenus moyens de l'accès au crédit immobilier, en particulier dans les zones où les prix au mètre carré sont élevés. Un seuil plus haut, à 40% ou au-delà, aurait laissé moins de marge de sécurité aux emprunteurs face aux aléas de la vie et aurait accru le risque de surendettement à l'échelle du système financier. Le curseur à 35% (avec la soupape des 20% de dérogation) reflète ce compromis entre maintenir l'accès au crédit et limiter le risque, plutôt qu'un calcul purement mathématique.