Pourquoi la date de fin de préavis d'un logement ne se calcule pas en jours calendaires simples

Le point de départ du délai n'est pas la date d'envoi

La confusion la plus fréquente porte sur le point zéro du calcul. Beaucoup de locataires comptent leur préavis à partir du jour où ils ont posté leur lettre recommandée ou remis leur congé en main propre. Or, en droit, ce n'est généralement pas cette date qui fait courir le délai : c'est la date à laquelle le bailleur a effectivement reçu le congé qui sert de point de départ.

Concrètement, pour une lettre recommandée avec accusé de réception, c'est la date de première présentation du courrier (et non la date à laquelle le bailleur va effectivement le retirer au bureau de poste, ni la date d'envoi) qui compte. Pour une remise en main propre, c'est la date de remise contre récépissé ou émargement. Pour un acte d'huissier (commissaire de justice), c'est la date de signification.

Un exemple chiffré où l'écart se voit

Prenons un locataire qui envoie sa lettre recommandée de préavis un lundi 1ᵉʳ juin, avec un préavis normal de 3 mois pour une location vide. Si le courrier met trois jours à arriver et que le bailleur le récupère le jeudi 4 juin (date de première présentation), le délai de 3 mois démarre non pas le 1ᵉʳ juin, mais le 4 juin. La date de fin de préavis tombe alors le 4 septembre, et non le 1ᵉʳ septembre comme le locataire pourrait le calculer en se basant sur sa date d'envoi. Trois jours d'écart peuvent sembler anodins, mais ils peuvent suffire à faire chevaucher deux mois de loyer avec un nouveau logement déjà réservé, ou à retarder d'autant la restitution du dépôt de garantie.

L'écart peut être bien plus important si la lettre n'est pas retirée rapidement : en l'absence de retrait, un avis de passage reste valable environ 15 jours avant retour à l'expéditeur, ce qui peut faire glisser la date de première présentation retenue par la jurisprudence, ou nécessiter un nouvel envoi. D'où l'intérêt de privilégier, quand c'est possible, une remise en main propre contre récépissé daté, qui supprime toute incertitude sur la date de réception.

Le deuxième piège : un délai en mois, pas en jours

Une fois le point de départ fixé, le délai de préavis (3 mois, ou 1 mois dans les cas de réduction prévus par la loi : zone tendue, mutation, perte d'emploi, plus de 65 ans avec problème de santé, RSA, logement social, ou systématiquement en location meublée) s'exprime en mois civils, pas en un nombre fixe de jours. Comme un mois ne dure pas toujours le même nombre de jours, un préavis de 3 mois qui démarre un 4 juin se termine le 4 septembre, alors qu'un préavis de 3 mois démarrant un 4 novembre se termine le 4 février — deux durées en mois identiques, mais un nombre de jours réels différent (92 jours dans le premier cas, 92 ou 93 selon l'année dans le second, en fonction du passage par février). Compter en jours fixes depuis la date de réception, plutôt qu'en mois, expose donc à une erreur de calcul, surtout sur une période longue.

Pourquoi cette règle existe

Faire courir le délai à partir de la réception plutôt que de l'envoi protège les deux parties d'une incertitude : sans cette règle, le bailleur pourrait ne découvrir le départ programmé du locataire que plusieurs jours après l'envoi de la lettre, sans que le délai légal en tienne compte. En calant le point de départ sur la réception effective, prouvable par un accusé ou un récépissé daté, la loi évite toute contestation sur le jour exact où le préavis a commencé à courir.

À retenir

• Le délai de préavis démarre à la date de réception du congé par le bailleur (première présentation du recommandé, remise en main propre ou signification d'huissier), pas à la date d'envoi.
• Un délai postal de quelques jours entre l'envoi et la réception peut décaler la date de fin de préavis d'autant.
• Le préavis se compte en mois civils, dont la durée réelle en jours varie selon les mois traversés : deux préavis de « 3 mois » démarrant à des dates différentes ne durent pas forcément le même nombre de jours.
• Pour limiter l'incertitude sur la date de réception, une remise en main propre contre récépissé daté est la solution la plus fiable quand elle est possible.