Pourquoi votre taux d'endettement personnel diffère de celui calculé par la banque

Le calcul de base, en apparence simple

Le taux d'endettement rapporte l'ensemble des charges de crédit mensuelles aux revenus nets du foyer. Beaucoup de particuliers, en calculant ce ratio de tête, ne pensent qu'au futur crédit immobilier qu'ils s'apprêtent à souscrire, en oubliant que la banque additionne systématiquement toutes les charges de crédit existantes, pas seulement celle du nouveau projet. Ce sont précisément ces charges oubliées qui expliquent l'essentiel de l'écart entre le chiffre calculé chez soi et celui affiché par la banque.

Les crédits à la consommation en cours, souvent sous-estimés

Un crédit auto, un crédit renouvelable actif, ou un prêt personnel souscrit pour un achat antérieur : ces mensualités sont systématiquement intégrées par la banque au numérateur du calcul, même lorsqu'elles semblent minimes ou proches de leur terme. Un crédit renouvelable dont le plafond n'est que partiellement utilisé peut être pris en compte différemment selon les établissements, mais la mensualité d'un crédit conso actif, elle, s'ajoute presque toujours sans exception. C'est souvent le poste le plus fréquemment oublié par les particuliers dans leur propre estimation, en particulier lorsque le crédit concerné leur semble « petit » comparé au projet immobilier envisagé.

Les pensions alimentaires versées

Une pension alimentaire versée à un ex-conjoint ou pour un enfant est traitée par la banque comme une charge fixe, au même titre qu'une mensualité de crédit, et vient donc s'ajouter au numérateur du taux d'endettement. Cette charge est pourtant rarement spontanément intégrée dans un calcul personnel rapide, notamment parce qu'elle n'est pas perçue comme un « crédit » à proprement parler, alors qu'elle réduit tout autant la capacité de remboursement réelle du foyer aux yeux de l'établissement prêteur.

Les garanties et cautions déjà données pour un tiers

Point souvent totalement absent du calcul personnel : s'être porté caution pour le prêt d'un proche (enfant, membre de la famille) constitue un engagement que la banque prend en compte lors de l'analyse du dossier, même si aucune mensualité n'est effectivement versée par le garant tant que l'emprunteur principal rembourse normalement. La banque évalue en effet le risque que cet engagement se traduise un jour en charge réelle, en cas de défaillance de la personne cautionnée, et l'intègre à des degrés divers dans son appréciation globale du dossier, même si le traitement précis (intégration directe dans le taux d'endettement ou simple facteur de risque additionnel) varie selon les établissements et les situations.

D'autres charges parfois oubliées

Au-delà de ces trois postes principaux, d'autres engagements peuvent être pris en compte selon les établissements : les mensualités d'un investissement locatif déjà en cours (même si les loyers perçus viennent généralement compenser une partie de cette charge au dénominateur), ou un découvert bancaire structurel régulièrement utilisé. La logique reste la même dans tous les cas : la banque cherche à mesurer l'ensemble des engagements financiers réels du foyer, pas seulement ceux qui viennent spontanément à l'esprit au moment de préparer un dossier de crédit immobilier.

Un exemple pour visualiser l'écart

Un couple avec 4 000 € de revenus nets mensuels calcule de tête sa capacité pour un crédit immobilier : à 35 % de 4 000 €, il évalue une mensualité maximale de 1 400 €, en pensant n'avoir aucune autre charge. Mais l'un des deux conjoints verse encore 200 € par mois de crédit auto, et 150 € de pension alimentaire pour un enfant né d'une précédente union. Une fois ces deux charges déduites, la mensualité réellement disponible pour le nouveau crédit tombe à 1 050 €, soit 350 € de moins que le calcul initial. C'est cette différence, entre les charges dont on se souvient spontanément et celles que la banque reconstitue systématiquement, qui explique le décalage observé au moment de la simulation bancaire.

Comment se rapprocher du calcul réel avant de simuler

Le réflexe le plus fiable avant toute simulation consiste à lister, sur le relevé de compte des derniers mois, l'ensemble des prélèvements récurrents liés à un crédit ou à un engagement financier, plutôt que de se fier à sa seule mémoire. Les cautions données pour un tiers, plus difficiles à identifier sur un relevé de compte puisqu'elles ne génèrent aucun prélèvement tant qu'elles ne sont pas activées, méritent une vérification à part, en reprenant les actes de cautionnement éventuellement signés par le passé.

À retenir

• La banque additionne systématiquement toutes les charges de crédit existantes, pas seulement celle du nouveau projet.
• Les crédits à la consommation en cours et les pensions alimentaires versées sont les postes les plus souvent oubliés dans un calcul personnel.
• Une caution ou garantie déjà donnée pour un tiers peut être intégrée au dossier, même sans mensualité effectivement versée.
• Reconstituer ses charges à partir des relevés de compte, plutôt que de mémoire, rapproche le calcul personnel de celui de la banque.