🏡 Calculateur de plus-value immobilière
Calculez l'impôt sur la plus-value lors de la revente d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif, selon la durée de détention. La résidence principale, elle, est totalement exonérée.
Prix payé lors de l'acquisition du bien.
Prix de revente prévu ou réalisé.
Nombre d'années complètes entre l'achat et la vente.
Frais de notaire, droits d'enregistrement, etc.
Le forfait de 15 % n'est applicable qu'au-delà de 5 ans de détention.
Détail du calcul
| Prix d'achat | 200 000,00 € |
| + Frais d'acquisition | 15 000,00 € |
| + Travaux | 30 000,00 € |
| = Prix d'achat corrigé | 245 000,00 € |
| Prix de vente | 280 000,00 € |
| = Plus-value brute | 35 000,00 € |
| Abattement pour durée de détention (IR) | 42 % |
| Abattement pour durée de détention (Prélèv. sociaux) | 11,55 % |
Bon à savoir
Abattement de 6 %/an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année.
Abattement de 1,65 %/an puis 1,60 % la 22e année, puis 9 %/an jusqu'à la 30e.
Aucun impôt sur la plus-value lors de la vente de sa résidence principale.
Outil indicatif à but pédagogique, sans valeur de conseil fiscal personnalisé. Les règles fiscales évoluent : vérifiez votre situation avec un notaire ou un professionnel.
Méthode de calcul de la plus-value immobilière
La plus-value brute se calcule ainsi : Prix de vente − (Prix d'achat + frais d'acquisition + travaux). Les frais d'acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel (sur justificatifs) ou pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Les travaux peuvent être retenus pour leur montant réel (factures d'entreprises, hors travaux déjà déduits des revenus fonciers) ou, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, pour un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif à produire.
Abattements pour durée de détention
La plus-value brute bénéficie d'un abattement qui augmente avec la durée de détention, mais selon deux barèmes distincts pour l'impôt sur le revenu (19 %) et pour les prélèvements sociaux (17,2 %). Aucun abattement ne s'applique avant 6 ans de détention.
- Impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis 4 % pour la 22e année → exonération totale à partir de 22 ans.
- Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % pour la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année → exonération totale à partir de 30 ans.
Surtaxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu (après abattement) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s'applique, avec un taux progressif de 2 % à 6 % selon un barème par tranches (article 1609 nonies G du Code général des impôts). Cette taxe est intégrée au calcul de cet outil et peut être désactivée si besoin.
⚠️ Outil indicatif à but pédagogique, sans valeur de conseil fiscal personnalisé. Le calcul réel peut inclure des cas particuliers (exonérations spécifiques, abattements exceptionnels en zone tendue, vente à un organisme de logement social, première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions de remploi, etc.) non modélisés ici. Rapprochez-vous d'un notaire ou des sources officielles pour votre situation.
Questions fréquentes
La résidence principale est-elle concernée par cet outil ?
Non. La vente de sa résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, quels que soient le montant de la plus-value et la durée de détention. Cet outil concerne uniquement la revente d'un bien qui n'est pas votre résidence principale au moment de la vente : résidence secondaire, bien locatif, terrain à bâtir, etc.
Comment sont calculés les abattements pour durée de détention ?
Deux barèmes distincts s'appliquent. Pour l'impôt sur le revenu (19 %) : aucun abattement avant 6 ans, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année, soit une exonération totale à partir de 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année, soit une exonération totale à partir de 30 ans.
Que faire si j'ai des factures de travaux ?
Si vous disposez de factures d'entreprises pour des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (et que ces travaux n'ont pas déjà été déduits de vos revenus fonciers), vous pouvez les ajouter à leur montant réel au prix d'acquisition, ce qui réduit la plus-value imposable. C'est souvent plus avantageux que le forfait de 15 %, qui n'est de toute façon utilisable que si le bien est détenu depuis plus de 5 ans et sans avoir à produire de justificatif.
Le forfait de 7,5 % et le forfait de 15 % sont-ils cumulables avec des montants réels ?
Non, pour chaque poste (frais d'acquisition ou travaux), il faut choisir entre le forfait et le montant réel justifié : on ne peut pas cumuler forfait et frais réels sur un même poste. En revanche, on peut par exemple appliquer le forfait sur les frais d'acquisition et déclarer un montant réel de travaux, ou l'inverse, si cela est plus avantageux.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?
Lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu (après abattement pour durée de détention) dépasse 50 000 €, une taxe additionnelle progressive de 2 % à 6 % s'applique, selon un barème par tranches avec un effet de lissage aux bornes (article 1609 nonies G du Code général des impôts). Cet outil l'intègre automatiquement, avec une option pour la désactiver.
Comprendre la plus-value immobilière
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d'un bien et son prix d'acquisition (majoré des frais et travaux). Elle est taxée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, sous réserve d'abattements qui augmentent avec la durée de détention du bien. Seule la vente de la résidence principale est totalement exonérée, quel que soit le montant de la plus-value.
Barème des abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale IR atteinte) | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | — | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale (atteinte à 30 ans) |
Exemple de calcul vérifié
💡 Achat 200 000 €, revente 280 000 € après 12 ans de détention
Frais d'acquisition au forfait (7,5 %) : 15 000 €. Travaux au forfait (15 %, détention > 5 ans) : 30 000 €. Prix d'achat corrigé : 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €.
Plus-value brute : 280 000 − 245 000 = 35 000 €.
Abattement IR (7 années pleines entre la 6e et la 12e, à 6 %/an) : 42 % → plus-value imposable IR = 20 300 € → impôt IR (19 %) = 3 857 €.
Abattement prélèvements sociaux (7 années à 1,65 %/an) : 11,55 % → plus-value imposable PS = 30 957,50 € → prélèvements sociaux (17,2 %) = 5 324,69 €.
Impôt total dû : environ 9 182 € (aucune surtaxe, la plus-value imposable restant sous 50 000 €).
Conseils pour utiliser ce calculateur
- ✓Conservez vos factures de travaux : un montant réel justifié est souvent plus avantageux que le forfait de 15 %, surtout pour une rénovation importante.
- ✓Vérifiez la date d'acquisition exacte : l'administration retient des années de détention révolues, un décalage de quelques mois peut changer le montant de l'abattement.
- ✓Ne confondez pas avec la résidence principale : si le bien vendu était votre résidence principale au jour de la vente, aucun impôt n'est dû sur la plus-value, ce calculateur ne s'applique pas à votre cas.
- ✓Des exonérations spécifiques existent (première cession d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi, cession à un organisme de logement social, montant inférieur à 15 000 €, etc.) et ne sont pas modélisées dans cet outil.
📚 Sources officielles
- • Service-Public.fr - Plus-value immobilière : régime d'imposition
- • impots.gouv.fr - Déclaration de la plus-value immobilière
Dernière mise à jour : Août 2026