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Dépôt de garantie : délai de restitution 1 mois ou 2 mois ? Voici pourquoi ça change
« Le propriétaire a deux mois pour rendre la caution » : c'est ce qu'on entend le plus souvent, mais c'est faux dans la majorité des cas. La loi prévoit en réalité un délai de 1 mois par défaut, qui ne passe à 2 mois que si le bailleur justifie une retenue sur le dépôt. Explication avec un exemple chiffré et calendaire complet.
1 mois ou 2 mois : ce que dit vraiment la loi
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais différents selon la situation, à compter de la remise des clés par le locataire (et non de la date de son départ ou de la fin du préavis) :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, c'est-à-dire si le bailleur ne retient rien sur le dépôt de garantie.
- 2 mois dès que le bailleur constate une différence justifiant une retenue (dégradation, réparation locative, loyer ou charges impayés, régularisation de charges non soldée...), même pour un montant minime.
Le point clé, souvent mal compris : ce n'est pas le bailleur qui « choisit » entre 1 ou 2 mois selon sa convenance. C'est la présence ou l'absence de retenue qui détermine automatiquement le délai applicable. Une seule ligne de retenue, même de 30 €, suffit à faire basculer le délai légal de 1 à 2 mois.
Exemple chiffré : la même location, deux scénarios, deux délais
Prenons un studio loué 750 € hors charges par mois, avec un dépôt de garantie de 750 € versé à l'entrée dans les lieux. Le locataire rend les clés le 15 mars 2026.
Scénario A — État des lieux conforme, aucune retenue
Le bailleur ne constate aucune dégradation ni impayé. Le délai légal est de 1 mois à partir du 15 mars 2026, soit une date limite de restitution fixée au 15 avril 2026. Les 750 € doivent être intégralement restitués au locataire avant cette date.
Scénario B — Retenues justifiées
Le bailleur constate cette fois quelques réparations locatives à la charge du locataire, pour un montant de 150 €. Cette seule retenue suffit à faire passer le délai légal de 1 à 2 mois. La date limite légale de restitution devient le 15 mai 2026 (et non plus le 15 avril). Le montant à restituer au locataire est alors de :
- Dépôt versé : 750 €
- Retenues justifiées : 150 €
- Montant à restituer : 750 € − 150 € = 600 €
- Date limite légale : 15 mars 2026 + 2 mois = 15 mai 2026
Que se passe-t-il si le bailleur paie en retard ?
Reprenons le scénario B : la date limite légale est donc le 15 mai 2026. Imaginons que le bailleur ne verse finalement les 600 € restants que le 20 juillet 2026. Le retard se compte en mois entiers, en arrondissant au mois supérieur dès qu'un seul jour de retard est dépassé :
- Date limite légale : 15 mai 2026
- Paiement effectif : 20 juillet 2026
- Retard : plus de 2 mois complets, arrondi à 3 mois de retard
L'article 22 de la loi de 1989 prévoit une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, qui s'ajoute au montant à restituer, sans qu'il soit besoin de saisir un juge pour l'obtenir :
- Loyer hors charges : 750 €
- Majoration : 750 € × 10 % × 3 mois = 225 €
- Total dû par le bailleur au 20 juillet 2026 : 600 € (dépôt restant) + 225 € (majoration) = 825 €
Le locataire a donc intérêt à noter précisément la date de remise des clés et à comparer avec la date de règlement effective : la majoration de retard peut rapidement dépasser le montant de la retenue elle-même.
Pourquoi tant de confusion sur ce délai
Beaucoup de locataires — et parfois de bailleurs — retiennent seulement « deux mois » sans savoir que ce délai suppose une retenue. À l'inverse, certains bailleurs de bonne foi laissent traîner un dossier sans retenue en pensant disposer de deux mois, alors que le délai légal n'est que d'un mois dans leur cas. Le seul repère fiable est donc : y a-t-il une retenue justifiée sur le dépôt, oui ou non ? La réponse détermine directement le délai et la date limite à surveiller.
À retenir
- Délai légal de restitution : 1 mois si l'état des lieux est conforme, 2 mois dès qu'il y a une retenue justifiée.
- Le délai se compte à partir de la remise des clés, pas de la fin du préavis.
- Exemple : clés remises le 15 mars 2026 → limite au 15 avril 2026 (conforme) ou au 15 mai 2026 (retenues).
- En cas de retard du bailleur, majoration de 10% du loyer hors charges par mois de retard (soit 225 € pour 3 mois de retard sur un loyer de 750 €).
- Cet outil et cet article sont indicatifs : en cas de litige réel, consultez service-public.fr ou un professionnel (ADIL, avocat).